最近两组数据，引起大家热议：2024年，全国幼儿园在校人数比上年减少了509万人；2024年，全国小学在校生人数比上年减少了251.6万人学区房。
幼儿园、小学在校人数的“骤减”，最直接的原因就是大家“生不动”了学区房。从2011到2021年，整整10年的时间，为了提高生育，我们陆续放开了生育。2011年，放开夫妻双方独生子女，可生育二孩；2014年，放开夫妻一方独生子女，可生育二孩；2015年，全面放开二孩；2021年，全面放开三孩。
结果呢？2012-2017年，出生人口短暂回升，但是2018年之后，出生人口数量继续往下走学区房。2018年，出生人口较2017年大幅减少约243万。
2018年出生群体，在2024年刚好满6岁，也正是入学的年龄学区房。
所以， 2024年小学生在校人数骤减，很大部分原因是2018年出生人口急剧下降的必然结果学区房。
2018年，出生人口还有1526万，但是2024年，出生人口仅954万学区房。2024年出生人口，比2018年少了整整572万。
通过出生人口的趋势，我们已经预见到2030年，小学生在校人数，比2024年再少500万学区房。
从2000年到2023年，我们看到全国小学数量，走出了一条长长的下滑曲线学区房。
2000年，全国小学数量55.36万所，到了2023年，已经减少到14.35万所学区房。
数量学区房，暴跌74%！
尽管2012-2017年，出生人口短暂回升，但是小学数量的下跌完全“停不下来”学区房。 小学数量的持续减少，也是对未来出生人口继续下跌的提前预判。
未来的教育产业，将进入“存量竞争”的时代学区房。而与之相关的学区房，必然面临着“价值重估”的挑战。 “存量竞争”，是“此消彼长”的终极较量。
第一个关键词学区房，“消”
第一个“消”，是来自农村小学的“消”学区房。随着城镇化不断发展，农村学龄人口减少，2001年，我国颁布了《关于基础教育改革与发展的决定》。
自此，大量小学开始“撤校”学区房。据了解，关停的小学中，有近9成来源于乡村学校。大量关停农村原有的中小学，剩下的乡村学生集中到城镇学校。
2000年，全国小学有55.36万所，其中乡村小学数量为44.03万所；到了2021年，全国小学仅15.43万所，其中乡村小学数量仅为8.14万所学区房。20余年间，关停的39.93万所小学中，乡村学校就占了近9成。
第二个“消”，是来自城市的“消”学区房。
主要原因是部分省份/城市总人口的减少，导致小学生数量也随之下降学区房。比如，长期人口外流的“东三省”。从2012到2023年，这12年间，黑龙江小学生在校数量减少了80.8万，吉林小学生在校数量减少了32.87万，辽宁小学生在校数量减少了13.6万。
除此之外，一些西部的城市，也出现学校关停学区房。例如，去年山西的朔州一所民办小学，就悄悄地提桶跑路。很多家长去到学校领取学籍卡才发现，学校早就人去楼空。另外，一些经济强省，也逃不过“撤校”的命运。例如，2023年，广东清远市，明确撤并16所小学、44个小学教学点；还有福建，截至2024年7月，泉州已经有22所小学，发布了注销公告，未来或将有超过50所小学拟关停。江西万年县，2024年秋季对23所村小进行调整……
小学“关停潮”越演越烈，城镇化的发展，起到了推波助澜的作用学区房。在城镇化尚未大规模推进的时候，我国曾经进行过“一村一校”的扩张期，分散办学推动农村义务教育。后来，城镇化加速，“撤村并镇”、“乡村撤校”，驱逐人口往城镇流动。
在乡村小学及其招生数量逐年走低的时候，城镇小学招生人数不断上升学区房。终于，到了2016年，城区与镇区的小学招生超过了乡村。“消失”的农村小学，成为了城镇化过程中的一个缩影。不过，随着近年城镇化的放缓，不仅仅是乡村，部分城市的小学也开始“消失”。 但是，此消彼长，哪些城市还会“长”呢？
第二个关键词学区房，“长”
众所周知，我国人口，已经进入了存量竞争的时代，总人口已经连跌三年学区房。虽然总人口少了，但是人口的流动却从未停止。
而流动学区房，则意味着经济弱的区域，人口会持续下降，经济强的区域，人口会不降反升！这就是“此消彼长”！
目前，我国城市常住人口，已经是农村常住人口的2倍，大量的农村人口，已经集中在城市学区房。 导致的结果是“空心村”的情况，越来越多。
一些农村，过年期间，人声鼎沸，但是过完年之后，农村又重新回归往常的寂静学区房。
而目前，留在农村的，绝大部分都是老年人，这就是乡村的“消”，造就了城市的“长”学区房。
乡村人口的“消失”，意味着全国大部分城市，已经很难再从乡村里“捞人”学区房。那么，未来的人口之争，就不再是城市与农村的人口之争，而是城市与城市之间的人口之争了。
一二线城市，虹吸三四五线城市的人口学区房。一线城市，虹吸二三四五线城市的人口。而我们都知道，配套随人走，哪里人多，配套就多。我们不可能跑到沙漠去盖房子，也不可能去沙漠去建学校、、商场。
人口“荒漠”的地方，教育配套及师资力量肯定会越来越少学区房。相反，一些经济强市，虽然拼命盖学校，但是却依然出现了 “最难入学季”。例如广州：
2024年广州的小学入读压力有所减少，但是部分热点区域，中小学的学位之争，仍旧相当激烈学区房。比如，番禺万博CBD板块，竟然是清一的私立学校，公立学校相当少。
一些身价千万的业主们，其小孩还要跑到附近的“村小”就读学区房。你没听错，就是“村小”。直到华润，配建的东风东小学、广雅中学落地，才为板块带来一丝教育现状的改变。
但是，学位还是相当紧缺学区房。据了解，华润配建小学、初中招生范围为：万博悦府、万博和樾府以及信基城，仅覆盖三个住宅小区。而且有关文件还特意强调：配建学校不接受非招生地段范围内的学生转学。这意味着周边的其他住宅区，想要通过转学“曲线”读名校的念头，被彻底打消，只能是“望学兴叹”了。
再看深圳，统计年鉴的数据显示，1979年，深圳普通中学24所，小学226所，幼儿园90所；2023年，深圳普通中学554所，小学359所，幼儿园1973所；44年间，深圳普通中学数量增加了23倍，小学数量增加了1.5倍，幼儿园增加了21.9倍学区房。
虽然，深圳已经在狂建学校，但是，深圳的普高率大概只在70%左右学区房。换言之，深圳100个初中毕业生，能够入读深圳普通高中的，只有70人左右。
普高率=普通高中招生计划人数➗初中毕业生人数
而公办的普高率更低，大概只有50%左右学区房。也就是说，100个初中毕业生，大概只有50个可以就读普通公办高中。深圳“读书难”的问题，依旧相当突出。
为什么深圳已经在拼命建设学校了，教育资源还是如此紧张呢？主要还是深圳的人口密度太大，人均土地面积太少了学区房。2019年，深圳以21.68‰的出生率，拿下了全国293个地级市的冠军。
深圳，太能“生”了学区房。
2017年学区房，深圳的出生率为25.45‰；
2018年学区房，深圳的出生率为21.58‰；
2019年学区房，深圳的出生率为21.68‰；
2020年学区房，深圳的出生率为17.01‰；
2021年学区房，深圳的出生率为15.09‰；
而同一时期，全国的平均出生率却分别只有12.43‰、10.94‰、10.48‰、8.52‰、7.52‰学区房。 这样对比的话，深圳的人口出生率，一直都比全国的平均出生率高。
不算富裕的呼和浩特，已经在“重金求子”了，深圳也表示“积极稳妥做好落实”学区房。积极就积极嘛，你“积极”后面还带着“稳妥”，总给人一种不慌不忙的感觉。
深圳的“淡定”，主要源于最近两年，大量的外来人口，正在涌进深圳学区房。2024年，深圳新增常住人口将近20万，位居全省第一。除此之外，深圳还是一座“年轻人的城市”，数据显示，深圳65岁以上人口占比仅3.2%。 也就是说，深圳大部分人口，都是由“年轻群体”组成。
另外，最近几年，深圳的结婚对数，整体呈现往上走的趋势学区房。也就是说，深圳人结婚的意愿，还是比较强烈。根据深圳民政局的数据，
2020年学区房，深圳结婚对数6.76万对；
2021年学区房，深圳结婚对数7.64万对；
2022年学区房，深圳结婚对数8.54万对；
2023年学区房，深圳结婚对数10.85万对；
2024年学区房，深圳结婚对数9.19万对；
也就意味着，深圳未来的“学区房”，仍有相当的竞争力学区房。此消彼长，是核心城市的“长”。这个“长”的背后，是城市经济实力对人口形成的天然吸引力，形成了“村”向“城”之间的人口流动。
但是，这种模式，将逐渐转变为“城”向“城”之间的人口流动学区房。当全国出生率下降，城镇化速度放缓，一线城市及强二线城市，就成为了最后的价值护城河。
最后说几句学区房，“此消”
长期来看，我国人口下降，已经是难以逆转的趋势学区房。从2011-2021年，已经出台了相当多的刺激生育措施，但是出生人口，还是在2018年后继续下跌。近期，我们也看到很多城市陆陆续续出台高额生育补贴，比如呼和浩特。
一孩1万，二孩5万，三孩10万学区房。
当你看到，生育三孩及以上，可在全市自由选择学校的时候，也就意味着这座城市学区房价值浪潮，正在衰退学区房。 乡村学校以及三四线城市的学区房优势，正在消失，这就是“此消”。
“彼长”
未来，城市人口集聚度还会不断上升学区房。特别是一线城市，随着人口的不断流入，供需关系之下，教育资源仍存在价值成长空间。
但是，在全国人口持续下行的趋势下，我们也很难预估一线城市的学区房价值还能延续多久学区房。长期来看，决定未来房屋价值的因子，除了“好学校”之外，
还有“好交通”、“好”、“好商业”、“好价格”、“好产品”……共同构建起“好房子”的价值理念，重塑房价体系，这就是“彼长”学区房。
城市与城市的分化、房价与房价的分化，归根结底，还是区域人口与人口的分化学区房。而分化的背后，是城市力量的此消彼长，更是房价的此消彼长。