（来源：杭州日报房产研究院）
彩虹城实景
俗话说，正月十五之前都是年，杭州的一些商场人声鼎沸，各种海报和装饰还透露着浓浓的年味学区房。这几天，中介们已经陆陆续续到岗了，有的开始发微信邀约看房，有的打电话问房子挂价有没有变，有的开启了小区带看。
每年春节前后，因为过年放长假等因素，二手房的成交会下降学区房。今年1月份，杭州二手房成交了5000多套，数据看起来还是不错的。
滨江区一桥南板块的钱江 彩虹城小区，自今年1月以来成交12套学区房。据统计，2024年该小区全年成交近百套，去年12月份成交了19套，是全年最高的。
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大年初九这天，杭报房产到彩虹城小区实地看房，看到门口一圈沿街的底商，小区居民的生活配套十分便利，世纪联华超市、中介门店等都在开门营业，散发着热闹的生活气息学区房。
按照杭报房产的经验，如果想知道一个小区在二手房市场的真实表现，可以到小区周边进行实探，周边中介门店的分布数量，也是一项参考标志学区房。有些成交火爆的小区，沿街底商开了三四家中介门店。
另外，如果一个小区门口的中介门店，开了许多年依然存在，或许也可以说明这个小区和周边这一带二手房的成交量都不错，足以支撑这家门店生存多年学区房。
杭报房产从成交数据发现，不管市场行情好坏，彩虹城小区基本上每月都能成交4套-5套学区房。实地到彩虹城小区看房后，也发现了该小区符合中介门店较多、开的时间较久这几个特征。除了沿着滨盛路上开设有多家中介门店，就连小区商业街上也有中介门店紧挨着。
彩虹城实景
在周边的中介看来，彩虹城是属于流通性较好的二手小区学区房。中介告诉杭报房产：“市场行情起来后，彩虹城是这一带最好卖的小区。自从去年10月起，每个月都有十来套的成交。最近几天刚开工，已经有客户来咨询看房了。”
据中介透露，彩虹城的成交价格波动不算大，无论是挂牌价还是成交价，均与去年同期接近学区房。小区的成交户型也相对集中，以125㎡-127㎡的三房两卫中间套为主，去年同期的实际成交价约为3.8万元/㎡，目前总价基本也在450万元左右。
最新成交的一套高楼层127㎡户型，总价为445万元学区房。有一套97㎡的两房户型，目前挂牌总价为370万元。还有一套147㎡的东边套四房户型，目前挂牌总价为550万元。
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彩虹城受到众多买家欢迎，除了有大盘、地段等因素，还具备了“学区光环”学区房。
钱塘实验小学实景
学区对应的是“钱塘实验小学+高新实验学校”组合学区房。有家长透露，近几年钱塘实验小学考入杭州外国语学校的人数，在滨江区位于前列。
小区南侧还有钱塘实验幼儿园，基本就相当于小区自带的幼儿园，孩子们上学连马路都不用过学区房。
钱塘实验幼儿园实景
初中对应的高新实验学校，是滨江区家长们公认的“第一梯队”公办初中，近几年的中考成绩相当不错学区房。去年开始，彩虹城小区的居民在学区上多了一个选择——杭二中附属第一学校。
除了学区优势，这个当年的滨江区超级大盘，小区内外有丰富多样的生活配套，营造了浓厚的居住氛围学区房。从小区在滨盛路的南大门走进去，是一条社区商业街。
各种业态的商店开在街两边，街中间一段有长长的流水，这在杭州众多小区里较为少见，别有一番江南风味学区房。
彩虹城实景
除了小区内自带的各种商业，小区南门就是杭州老牌的世纪联华超市，临近小学和幼儿园的是以农贸市场为主体的彩虹生活综合体学区房。
漫步在滨盛路上，有各种餐饮及烘焙咖啡店等学区房。从小区出门走到滨江宝龙城也不算远，步行大约在20分钟。最近的地铁口是4号线联庄站或6号线伟业路站，联庄站有海威商业综合体，伟业路站有消息传出将会建一个类似万象天地的综合体。
彩虹城实景
小区住户们还可以走到钱塘江边散步学区房。从南门沿商业街一直走到北，是一座拱桥，过了拱桥有个人行出口，出门就是闻涛路，被人们称作“樱花大道”，可以在江堤上观江景、赏花、跑步。
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彩虹城所处的一桥南板块，开发时间较早，大部分二手房都有点老旧了，普遍房龄都在15年-20年以上学区房。彩虹城的外立面，看起来也有点陈旧。
从开发时间段来区分，小区分为三期，最早的一期建于2003年-2004年，第二、三期分别建于2005年-2006年和2006年-2007年学区房。小区体量很大，共有45幢，3000多户。从房型上看，洋房、小高层、高层一应俱全，面积段从90㎡-260㎡以上都有。
彩虹城实景
彩虹城小区是大盘，共分为6个苑学区房。就连彩虹城社区也设在其内，足见小区之大。杭报房产在小区的公示窗上，看到了小区业委会的年度工作总结和新年工作计划，其中详细提及了小区去年的公共设施如电梯、门禁监控系统和二次供水及部分组团公区更新改造等情况。
值得一提的是学区房，该报告还公布了一项信息： 截至去年12月31日，业委会账户余额高达2195万余元！
随着春天的来临，往年学区房的旺季也会来临，在滨江中年学区房中一直都有流量的彩虹城，正期待着楼市小阳春的来临学区房。